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February 15. 2023

주변서 주택을 차압당하는 경우를 종종 목격한다. 요즘처럼 높은 인플에시션으로 인하여 사업이 불경기로 곤두박질하거나, 회사서 감원되었거나, 그렇지 않으면 갑자기 건강상 문제가 생겨 병원에 입원하여 주택 페이먼트를 몇 달 이상 못하게 될 경우 주택은 은행으로부터 차압(Foreclosure) 당한다. 그러나 차압에 대하여 기본적 지식만 있어도 주택 차압을 피할 수 있다는 사실을 아는 사람이 얼마나 될까? 먼저 어떤 과정으로 차압이 이뤄지는지 3단계로 알아보고, 어떻게 차압을 방지할 수 있는지를 알아본다. 제 1단계: Notice of Default 은행은 주택소유자가 1~2개월 정도 페이먼트를 내지 않으면 Notice of Default Process라는 절차를 밟아 차압에 들어간다. 은행은 신탁자(Trustee, 주로 Title Company)에게 “Notice of Default(N.O.D.)”를 등기하도록 요구한다. 이렇게 됐을 경우 Notice of Default는 관할 카운티 등기소에 등기되고, 다른 모든 사람들이 이 기록을 열람할 수 있다. 이때 채무자(Borrower;Trustor)는 N.O.D.가 등기된 후로부터 90일 안에 그간 밀렸던 페이먼트와 벌금(Late Charge)를 지불하면 집 차압(Foreclosure)을 막을 수 있다. 제 2단계: Notice of Trustee’s Sale 월페이먼트를 내지 않으면 신탁인(Trustee)이 주택판매에 대한 통보를 하는 방법으로 주택을 처리하는 방법이 있다. Notice of Trustee’s Sale이라고 말한다. 90일의 유예 기간이 지나도 집에 대한 페이먼트를 하지 않을 경우의 일인데, 이 경우 신탁인은 Notice of Trustee’s Sale을 공고한다. 즉 N.O.S. Document를 일반인들에게 알리는데 신문을 통하여 알린다. 공고는 일주일에 한번, 그리고 최소 3주간 연속해야 한아. 90일의 유예기간과 최소 21일이 더 지나면 N.O.S.는 경매 날짜를 잡아 팔 수 있다. 이 때 구매하고자 하는 가격이 은행의 융자금보다도 적으면 그 집은 은행으로 넘어간다. 그러나 캘리포니아 주법은 경매일 5일 전에 밀린 월페이먼트, 벌금, 그 외의 부대비용을 지불하면 주택 차압을 피할 수 있다. 제 3단계: Obtaining Possession of the Property 새 주인이 주택을 소유(Obtaining Possession of the Property)하는 단계다. 경매로 집주인이 바뀌었는데도 불구하고 옛 주인이 나가지 않고 살 경우 옛 주인을 내보내는데 보통 2개월에서 6개월 소요된다. 집을 계속 소유하려면 애초부터 차압에 들어가지 않게 하는 것이 제일이다. 어떤 방법으로 차압을 미연의 방지를 할 수 있는지를 알아본다. 첫째, 유비무환적 재정 준비를 하라. 적어도 3~6개월 정도의 주택 월페이먼트를 지불할 수 있는 대비를 하라. 불의의 사고를 당해도 여유 자금으로 월페이먼트를 계속 할 수 있다. 둘째, 부득이 늦게 페이먼트를 내야 할 경우 미리 은행에 전화하여 재정적 사정을 말하고 도움을 청하라. 예를 들면 이번 달에 어려워 페이먼트를 못 내지만, 이번 달 분을 둘로 나누어 다음 달고 다 다음 달에 낼 수 있도록 허락을 받을 수도 있다. 은행은 복잡하고 비용이 많이 드는 차압보다 채무자를 도와줘 위기를 극복하도록 노력해 준다. 셋째, 파산(Bankruptcy) 신청으로 차압을 피할 수 있다. 이 방법은 가능한 피하는 것이 좋다. 달리 할 수 없는 지경에 도달했을 경우에만 써라. 챕터 13은 차압을 중지시키고 채무자가 최소 1~2년, 최대 4~5년간의 시간을 빌어 사업에 대한 빚을 천천히 갚을 수 있도록 만들어진 것이다. 챕터 13은 다시 사업을 계속하여 재기하고자 하는 사람이 주로 사용한다. 은행과 합의하여 차압을 막는 채무조정을 하거나, 파산법을 적용하여 주택을 보호한다 해도 일단 크레딧에 손상이 갔으면 그 기록이 7년 이상 신용보고서(Credit Report)에 올라간다. 때문에 유비무환적 재정상태를 유지하는 것이 자산을 지키고 궁극적 미국생활에 도움이 된다는 점을 잊지말라.