CL Home Loan

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May 08. 2023

뜻하지 않은 큰 교통 사고를 냈거나 실패를 했을 경우 병원비나 사업 빚이 집으로 린(Lien)으로 들어오는 경우가 있다. 자연히 빚더미에 올라선다. 채권자는 채무자의 집을 팔아 빚을 갚으라고 독촉하게 된다. 법적으로는 채권자는 채무자의 집을 팔아 꾸어준 돈을 돌려 받을 수 있는 입장에 있지만, 채무자의 입장에선 그 집을 잃으면 재기를 할 수 없는 급박한 상황이기에 집만은 보호하려 한다. 이런 상황에서 채무자가 자신의 집을 보호할 수 있을까? 보호할 수 있다. 바로 Homestead Exemption(이하 “홈스테드”)이라는 방법으로 채권자가 강압적으로 채무자의 집을 팔아 빚을 돌려 받으려 할 때 법이 허락하는 범위 내에서 홈에퀴티(Home Equity)를 보호할 수 있다. 캘리포니아주에서는 2021년 1월이후로 새로운 “홈스테드” 법률이 제정되어 보호받을 수 있는 금액이 인상되었다. 최소 30만불에서 최고 60만불까지 집에 대한 에퀴티를 법적으로 보호 받을수 있다. 금액은 거주하는 카운티 마다 차이가 있으니 전문가의 조언을 받으시길 바란다. 보호받을 수 있는 금액이 얼마나 되는지 알기 쉽게 한 예를 들어본다. A와 B가 부부지간이고 1,000,000달러 짜리 집을 소유했다고 가정하자. 1차 모게지가 500,000달러, 2차 모게지는 100,000달러, 이 경우 이들 부부의 순수 에퀴지는 400,000달러가 된다. ［ $1,000,000-($500,000+$100,000)=$600,000.00］. 그런데 이 부부에게 뜻하지 않은 사고로 주택에 대해서 린(Lien)dl 들어온다고 하자. 이경우 채권자로부터 주택에 대한 린이 붙여지는데, 이때 이들 부부가 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 총재산 400,000달러 중 300,000 이상 카운티마다 상황에 따라서 에퀴티 전액을 보호 받을수도 있다는 뜻이다. 그러나 큰 불의의 사고를 당했을지라도 “홈스테드”로 보호받지 못하는 예외도 있다. 첫째, 홈스테드가 등기되기 전 법원판결(Judgement)을 받았을 경우. 둘째, 집을 담보로 빌린 융자를 받았을 경우. 셋째, 집을 보수/개축하기 위해 공사하고 공사금을 지불하지 않아 생긴 채무(Mechanic’s Lien)가 있을 경우. 넷째, 연방 및 주정부에 지불해야할 세금을 내지 않아서 린이 걸렸을 경우엔 보호 대상에서 제외된다. “홈스테드”로 부동산을 보호받을 수 있는 대상은 개인주택, 콘도미니움, 2-unit 주택, 모빌홈, PUD(Planed Unit Development)등등이다. 임대 건물은 홈스테드의 혜택 대상서 제외된다. 자신이 현재 살고있지 않는 집(Second House)도 제외다. “홈스테드”에 대한 서류 제출은 주택 주인만이 할 수 있고, 효력은 별도 서류로 제거하지 않는 한 계속 유효하다. 집을 팔 경우에는 “Abandonment of Homestead”를 보내 홈스테드를 해제해야한다. “홈스테드” 서류양식은 인터넷으로 다운로드 받거나 문구점(Stationary)에서도 구할 수 있다. 서류는 간단하여 작성이 비교적 쉬우나 이해가 가지 않는 부분은 전문인의 도움을 받는게 좋으며, 서류는 반드시 공증받아 카운티 등기소에 등기시켜야만 그 효력이 있다.