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March 19. 2024

Ask Eli: 획기적인 부동산 수수료 정산 ARLnow.com 스폰서오늘(3/19/2024) 오후 12시 30분 이 정기적으로 후원되는 Q&A 칼럼은 알링턴에 본사를 둔 부동산 중개인이자 알링턴 거주자인 Eli Tucker가 작성했습니다. 향후 칼럼에서 답변을 받으려면 이메일을 통해 질문을 제출해 주세요 . 일부 기사의 비디오 요약은 YouTube Eli Residential 채널 에서 찾을 수 있습니다 . 즐기다! 질문: 전국부동산중개인협회(National Association of Realtor)의 부동산 수수료 합의에 관한 금요일 뉴스에 대해 설명해 주시겠습니까? 답변: 이번 주 칼럼은 평가된 재산세와 시장 가치 에 대한 연간 분석으로 예정되어 있었지만 금요일에 전국부동산중개인협회(NAR)와 모든 주요 언론 매체에서 현재 진행 중인 집단 소송에 관한 획기적인 합의 소식을 전했습니다. 그래서 이번 주에 세금 평가와 시장 가치 분석을 약속한 사람에게 사과하는 마음으로 이번 주 칼럼을 사용하여 부동산 중개인 수수료와 관련된 NAR 합의에 대한 금요일 뉴스를 논의하겠습니다. 우리가 여기까지 온 방법 이 문제는 부동산 중개인 커뮤니티에서 수년 동안 끓어올랐습니다. 법무부(DOJ)는 오랫동안 부동산 중개인이 보상받는 방법을 바꾸려고 노력해 왔으며 우리는 수년 동안 부동산 중개인 수수료에 대한 집단 소송에 대해 들어 왔습니다. 작년에 Sitzer-Burnett 사건에서 NAR과 다수의 대형 증권사를 상대로 첫 번째 주요 집단 소송이 제기되었으며( 여기서 이에 대해 썼습니다 ) 원고에게 유리한 판결이 내려진 후 전국에서 다른 모방 소송이 발생했습니다. DOJ는 모든 합의에서 DOJ의 우선순위를 고려하도록 깊이 관여했습니다. NAR과 Brokerages가 은행에 가지고 있던 것보다 훨씬 더 많은 집단 소송이 끝없이 이어지면서 합의가 필요해졌고 이것이 법원 승인을 기다리고 있는 NAR의 금요일 발표로 이어졌습니다. 참고로 법무부는 화해에 직접 관여하지는 않지만 조항에서 우선순위를 고려한 것으로 이해되며 (최근 또 다른 집단소송 화해 사건에서 그랬던 것처럼) 이의를 제기하지는 않을 것입니다. 아직은 지켜봐야 할 것 같습니다. 주요 문제 이러한 사건과 DOJ의 우려는 부동산 거래에서 구매자 대리인이 보상받는 방법입니다. 거의 모든 부동산 거래( 내 알링턴 분석에 따르면 99% 이상 ), 특히 MLS를 통과하는 거래에서 구매자 대리인 수수료는 셀러로부터 나오며 해당 보상은 미리 결정된 금액(퍼센트 또는 달러 금액)으로 미리 공유됩니다. ) MLS 목록을 통해 확인할 수 있으며 대부분의 소비자 대상 부동산 웹사이트에도 표시됩니다. DOJ와 집단 소송 원고는 이것이 부동산업자에게 인위적으로 높은 수수료를 부과하고 부동산업자가 고객을 더 낮은 수수료를 제공하는 부동산에서 멀어지게 한다고 믿습니다(이것이 DOJ의 가장 큰 불만인 것 같습니다). 따라서 소송에서는 부분적으로 NAR/브로커가 공모하여 판매자가 구매자 에이전트에게 인위적으로 높은 수수료를 지불하도록 강요했다고 주장합니다. 작년에 쓴 칼럼 에서 나는 이러한 주장을 많이 다루었고 여기서는 다시 설명하지 않겠습니다. 읽은 내용과 실제로 일어난 일 나는 온갖 종류의 터무니없는 헤드라인을 보았고 합의가 무엇을 의미하는지에 대해 매우 무식한 기사를 많이 읽었습니다. 가장 일반적인 오해 중 일부를 곧 다루겠지만 먼저 합의 합의서에 무엇이 있는지 논의해 보겠습니다. 보상 제안(수수료): 소비자와 대부분의 부동산 중개인을 위한 합의에서 가장 중요한 부분은 구매자 중개인에 대한 보상 제안이 더 이상 MLS에서 허용되지 않는다는 것입니다. 합의는 구매자 대리인에 대한 보상 제안을 불법으로 만들지 않으며, 보상 제안은 MLS 외부에서 처리될 수 있고 처리되어야 한다고 명시합니다(예: 대리인 간 이메일/전화 통화, 브로커 웹사이트에 게시 등). 이 변경 사항의 발효일은 2024년 7월이며 법원 승인을 기다리고 있으므로 더 늦어질 수도 있습니다. 구매자 대리 계약/대리 계약: 합의에 따라 구매자와 구매자 대리인은 부동산을 견학하기 전에 대리 계약에 서명해야 합니다. 이는 이미 일반적인 관행이며 거의 변화가 없습니다. 이 변경 사항의 발효일은 2024년 7월이며 법원 승인을 기다리고 있으므로 더 늦어질 수도 있습니다. 책임 면제 및 합의금 지불: NAR 및 대부분의 중개사에 대한 이번 합의의 가장 중요한 부분은 NAR 및 포함된 중개인을 현재 및 미래의 책임에서 면제하여 집단 소송의 물결을 종식시킨다는 것입니다. 4년 동안 4억 1,800만 달러를 지불했습니다. 대규모 중개회사는 탈퇴하고 자체 합의를 모색할 수 있으며, 그럴 수도 있습니다. 내가 읽지 않은 법적 잡초에 빠지는 약 100 페이지의 법적 합의 계약이 있지만 이 세 가지 사항은 실제로 합의 내용을 요약하지만 CNN, NY Times 및 다른 뉴스 매체에서는 지난 며칠 동안 뉴스에서 읽은 내용이 크게 다르게 들렸을 것입니다. 실제로는 어떤 모습일까요? 이번 합의를 주도하고 있는 법무부(DOJ)와 소비자 옹호 단체는 이러한 변화로 인해 구매자가 부동산 중개인의 수수료를 미리 협상하고 구매자가 판매자가 수수료를 지불하지 않는 경우 거래 종료 시 해당 수수료를 지불하는 데 동의하게 될 것으로 예상합니다. 판매자가 구매자 대리인에게 지불하는 커미션은 주택 구매 협상과 함께 협상됩니다. 구매자와 그 대리인에게 구매 측 커미션 협상을 추진하면 보다 자연스럽고 자유로운 시장이 조성되고 전반적인 커미션 지급액이 낮아질 것으로 기대됩니다. 법무부(DOJ)는 또한 커미션 기반 조정을 제거하는 것이 최우선 과제임을 분명히 밝혔습니다. 이는 구매자 에이전트가 판매자가 더 높은 커미션을 제공하는 집으로 고객을 안내하고 판매자가 제공하는 집에서 멀리 떨어진 곳으로 고객을 안내하는 관행으로 설명됩니다. 더 낮은 수수료. 그들은 MLS에서 보상 제안을 제거함으로써 이 문제가 해결된다고 믿습니다. 법무부(DOJ)와 옹호 단체가 목표 달성 여부를 확인하는지 여부는 새로운 규칙이 적용되는 데 약 18~24개월이 걸릴 때까지 알 수 없을 것입니다. 내가 확신하는 유일한 것은 이 규칙이 발효되면 업계 전체가 새로운 규칙의 의미를 파악하는 동안 대리인, 구매자 및 판매자에게 6~18개월 동안 불확실성과 혼란을 겪게 될 것이라는 점입니다. (에스). 누가 이익을 얻고 손해를 보는가? 소비자이자 자유로운 시장의 지지자, 그리고 공정한 부동산 중개인으로서 저는 법무부, 소비자 옹호 단체, 집단 소송에서 원고의 입장을 이해하지만 좋은 의도가 반드시 좋은 결과로 이어지는 것은 아닙니다. 제가 초점을 맞추고 있는 것은 이러한 변화가 주택/소비자에게 순 이익으로 이어지는지, 아니면 변화가 예상했던 것보다 더 많은 의도하지 않은 패자와 어려움을 초래하는지입니다. 저는 이 문제를 부동산 중개업자 찬성/반부동산 입장이 아닌, 매일 사업을 면밀히 관찰하는 부동산 중개업자의 관점에서 합의 조건이 소비자 및 주택 시장 전반에 어떤 영향을 미치는지 솔직하게 접근하려고 최선을 다하고 있습니다. 저는 이러한 변화가 다음 그룹에게 압도적인 이점이라고 생각합니다. 판매자: MLS에서 구매자 대리인에게 보상 제안을 이전하는 것이 구매자 대리인의 수수료를 지불하는 판매자의 전통적인 관행을 실제로 바꿀지는 확실하지 않습니다. 최소한 이전에는 없었던 방식으로 판매자와 목록 대리인에게 권한을 부여하고, 기껏해야 (판매자의 경우) 판매 비용을 2-3%(현재 구매자 대리인 수수료 기준에 따라) 절감하여 판매자를 증가시킵니다. 수익성. 투자자/기업 구매자: 구매자가 구매자 대리를 위해 자신의 대리인에게 비용을 지불하거나 판매자가 비용을 지불하도록 협상해야 하는 매우 분명한 경로가 있습니다. 두 시나리오 모두 투자자와 기업 구매자는 큰 위험 없이 구매자 대리인 대표를 제거할 수 있는 경험과 자원을 가지고 있거나 단순히 정보를 잘 알고 있는 구매자 대리인 대리인 역할을 하기 때문에 대부분의 구매자에 비해 큰 경쟁 우위를 차지합니다. 자금이 풍부한 구매자: 마감 비용의 일부로 자신의 대리인에게 비용을 지불할 여유가 있는 현금과 예산이 있는 구매자는 더 나은 대리 서비스를 제공할 수 있으며 구매자 대리인 대리 비용을 감당할 수 없는 구매자에 비해 경쟁 우위를 얻을 수 있습니다. 또는 판매자가 보상을 제공하거나 이에 대해 협상할 수 있는 주택만 고려할 수 있습니다(경쟁 입찰에서 얼마나 효과적일까요?). 현재로서는 그리고 가까운 미래에 구매자가 지불하는 구매자 대리인 수수료는 모기지로 전환될 수 없으며 마감 비용과 함께 현금으로 지불해야 합니다. 나는 이러한 변화가 다음을 포함하여 대부분의 주택 구매자에게 엄청난 손실이라고 생각합니다. 대부분의 첫 주택 구입자 VA 대출을 사용하여 돈이 거의 없거나 전혀 없는 재향 군인 재정적 자원이 적거나 신용 점수가 낮은 사람들을 지원하는 FHA 및 기타 낮은 계약금 프로그램 구매자 대행사 대표/옹호를 통해 혜택을 받고 스스로 지불하는 데 필요한 현금을 감당할 수 없는 사람(구매자 대리인 수수료는 모기지로 전환될 수 없음) 여기서 두 가지가 동시에 사실일 수 있습니다. 판매자가 구매자 대리인 보상을 지불하도록 하는 것이 시장에서 의미가 없다는 점에 동의할 수 있으며 이 정책이 주택 소비자에게 다음과 같은 순 손실을 제공한다는 점에 동의할 수 있습니다. 필요하지 않은 사람들에게는 큰 이점이 되고 우리가 돕고 싶은 사람들의 입장은 약화됩니다. 나는 법무부/집단 소송 원고의 입장을 이해한다는 점을 다시 한번 강조하지만, 시정 조치를 취하려는 그들의 노력으로 인해 우리도 필사적으로 지원하고 나눠주고 있는 주택 시장의 소비자에게 피해를 주고 있다고 생각합니다. 가장 필요하지 않은 사람들에게는 상당한 이점이 있습니다. 주택 시장은 판매자, 투자자, 기업 구매자 및 자금이 풍부한 구매자에게 이보다 더 좋았던 적이 없으며 주택 공급이 절실히 낮고 주택 비용이 엄청나게 높기 때문에 거의 모든 사람들에게 위기 수준에 도달했으며 둘 중 하나에 대한 해결책이 없습니다. . 2주 전 백악관이 국정연두 기간 동안 주택 소유를 지원하겠다는 계획을 발표했고, 다음 주 법무부가 백악관과 같은 주택 구매자 그룹의 주택 소유를 더욱 어렵게 만들 합의를 뒷받침하고 있다는 점은 모순되는 것처럼 보입니다. 도와주고 싶어. 언론의 허위 진술 저는 합의가 무엇을 의미하는지에 관해 잘못된 헤드라인과 기사를 많이 보았으며 여기서 그 중 일부를 다룰 것입니다. CNN에서 “주택 매매 수수료 6%는 사라졌다”…평균 수수료는 수년째 하락세를 보이고 있다. 전국적으로 평균 총 커미션은 일반적으로 각 주에서 총 ~5-5.5% 범위입니다. 지역적으로 제가 조사한 바에 따르면 평균 구매자 에이전트 수수료는 2015년부터 2022년까지 12% 감소한 2.54%로 나타났습니다(2023년에는 더 낮아질 가능성이 높지만 더 이상 해당 데이터에 액세스할 수 없음). 평균 리스팅 측면은 다음과 같이 약 2.5%인 것으로 의심됩니다. 글쎄요, 하지만 저는 그 데이터에 접근할 수 없습니다. 주택 가격이 하락할 것입니다(그리고 이는 구매자에게 좋습니다). 여기서 이론은 판매자가 수수료를 덜 지불하면 주택 가격이 낮아지는 것을 받아들일 것이므로 가격이 하락할 것이라는 이론이라고 생각합니다. 판매자는 항상 시장에서 최대한 많은 것을 얻기를 원하며 시장은 공급(판매할 주택 수)과 수요(구매자 수 및 예산)에 따라 정의되며 이는 변경되지 않습니다. 어쩌면 구매자가 중개인에게 직접 비용을 지불하면 예산이 줄어들고 주택 구입 비용도 더 적게 지불할 것이라고 생각하는 것일까요? 그러나 그것은 실제로 승리처럼 보이지 않으며 단지 판매자에서 구매자로의 거래 비용을 재편성하는 것뿐입니다. 커미션이 인하됩니다. 우선 커미션이 이미 인하되었습니다. 둘째, 합의 계약은 구매자 대리인 보상이 게시되는 방법만 다루므로 목록 대리인 보상에 대한 시장에는 변화가 없을 가능성이 높으며 구매자 대리인 보상만 있을 수 있습니다. 셋째, 이러한 변화로 인해 공인 부동산 중개인 수가 크게 감소할 가능성이 매우 높은 시나리오가 있으며 전환 기간 동안 평균 구매자 중개인 수수료가 단기적으로 감소하지만 부동산 중개업자 수가 늘어나면 중개인 수가 줄어들기 때문에 커미션이 현재와 비슷한 수준(또는 그 이상)으로 증가합니다. 새로운 구매자 대표 비즈니스 모델: 이번 변화로 인해 다양한 에이전트 모델과 할인 모델이 형성될 수 있다는 내용을 읽었습니다. 구매자와 판매자를 대표하는 다양한 비즈니스 모델이 이미 활짝 열려 있습니다. 부동산 중개업자가 너무 많으면 얻을 수 있는 이점 중 하나 는 다양한 수준의 경험, 기술 및 다양한 보상으로 일할 의향을 가진 중개인이 많다는 것입니다. 조금만 노력하면 시간당 일할 사람을 찾는 데 문제가 없을 것입니다. , 고정 수수료로 지불하거나 판매자가 지불한 커미션의 일정 비율을 돌려받을 수 있습니다. MLS에서 구매자 대리인에게 보상 제안을 게시하는 것이 대리인이나 소비자에 대한 다양한 비즈니스 모델을 어떻게 제한하는지 알 수 없습니다. 궁극적인 제한 요소는 다른 산업/서비스와 동일합니다. 서비스 제공자(대리인)가 해당 모델에서 기꺼이 작업하고 소비자가 해당 모델 내에서 받는 서비스를 좋아하는지입니다. 판매자는 구매자 중개인 수수료를 계속 지불합니까? 이것은 모든 사람의 마음속에 있는 질문입니다. 현재 거의 모든 거래에서 구매자 대리인 수수료를 지불하고 있는 판매자가 구매자 대리인 보상을 계속해서 지불할 것인지, 그리고 그 모습은 어떠할 것인지입니다. 이론적으로 해당 질문에 대한 대답은 간단합니다. 판매자가 구매자 대리인 보상을 계속 제공함으로써 스스로 더 나은 결과를 창출할 수 있습니까? 실제로 이에 대한 답변은 더 어려울 것이며, 시장이 어떻게 조정될지 알기까지 합의 판결 이행 후 18~24개월이 걸릴 수 있다고 생각하는 이유는 무엇입니까? 제 생각에는 판매자가 보상을 제공하는 정당성은 우리가 익숙했던 것과 다르지 않습니다. 보상을 제공하기로 한 결정과 금액은 항상 판매자와 대리인의 재량에 따라 성공 가능성을 최대화하는 방법을 결정합니다. 예, 보상 필드는 항상 필수이지만 0 또는 $1을 입력할 수 있습니다. 시장 상황, 판매자 우선 순위 등에 따라 판매 결과를 최대화하는 방법에 대해 판매자 고객에게 조언하는 것이 리스팅 에이전트의 임무이며 구매자 에이전트 보상은 그러한 결정의 일부입니다. 불행하게도 저처럼 데이터에 관심이 많은 상담원에게는 더 이상 그러한 결정을 내리는 데 도움이 되는 현재 데이터 의 이점이 없습니다 . 구매자 대표는 어떻게 되나요? 법무부/집단소송 판결이 원하는 결과를 얻고 대부분의 판매자가 구매자 중개업자 보상금을 지급하지 않게 되면 많은 주택 구입자는 대리권을 포기하고 자신의 인생에서 가장 중요한 구매를 스스로에게 맡기려고 시도할 것입니다. 판매자를 위한 결과를 최대화할 수 있는 신탁 책임이 있는 목록 대리인의 지침을 따르거나 친구나 가족에게 의존할 수도 있습니다. 대리인이 없는 구매자 또는 이중 대행사(양측을 대표하는 한 명의 대리인, 이는 일반적으로 신규 구매자를 대리하는 기존 상장 대리인을 의미함)의 단점에 대한 많은 소송, 연구 및 일화가 있습니다. 실제로 이중 대리인은 메릴랜드를 포함한 많은 주에서 불법입니다. 나는 법무부와 소비자 옹호 단체가 대리 비용을 지불할 여유가 없기 때문에 대리 없이 주택 구매를 하는 많은 구매자를 보고 싶어할지 의심스럽습니다. 따라서 판매자가 대리 비용을 계속해서 부담할 것으로 예상합니다. 구매자, 판매자 및 대리인과 함께 주택 구매 조건도 협상합니다. 더 개방적인 시장을 만들기 때문에 이론상으로는 좋은 것처럼 들리지만, 승자와 패자에 대한 이전 진술로 돌아가겠습니다. 판매자가 구매자 대행사 보상을 표준으로 제공하는 것을 중단하고 기본적으로 보상 제공이 0이 되면, 대리인을 원하거나 필요로 하고 비용을 지불할 여력이 없는 구매자는 경쟁적인 주택 시장에서 엄청난 불이익을 받게 됩니다. 이것이 제가 여기서 가장 이해하기 어렵다고 생각하는 사고 훈련입니다. 한편으로는 우리는 보다 개방적인 시장과 브로커에 대한 총 수수료 지급액의 감소를 응원하는 반면, 다른 한편으로는 많은 구매자를 바위(대표가 없을 위험)와 어려운 곳(집 구입이 훨씬 더 어려워짐) 사이에 남겨둡니다. ). 부동산업자에게 이는 무엇을 의미합니까? 구매자 에이전트에 대한 선행 보상 제안의 현재 표준은 끈질긴 리드 생성 전략으로 매년 몇 건의 거래를 우연히 발견하는 훈련받지 않고 경험이 부족한 에이전트에게 상대적으로 쉬운 수입원을 창출하는 것이 사실입니다. 많은 구매자는 구매자 대리인을 조사하는 데 시간을 거의 또는 전혀 소비하지 않으며 구매자 대리인을 무료 서비스로 간주합니다(DOJ는 구매자 대리인이 무료라는 생각에 큰 문제가 있습니다). 직접 지불하십시오. 이는 소비자와 부동산업자의 문제이며 이번 합의로 해결될 것입니다. 판매자가 구매자 대행사 보상을 일반적으로 제공하지 않는 세계에서 구매자 대리인이 대금을 받고자 하는 경우, 구매자는 판매자와 수수료를 협상하도록 대리인을 지원하거나 대리인에게 직접 비용을 지불해야 합니다. 구매자 에이전트에 대한 훨씬 더 높은 표준 및 심사 프로세스. 모든 산업, 특히 우리 산업에서 서비스 수준이 높아지는 것은 관련된 모든 사람에게 좋은 일입니다. 그렇다면 이것이 어떻게 진행될 수 있습니까? 작년에 알링턴에서 일한 요원 수에 대해 제가 뽑아낸 통계 중 일부를 참고하시기 바랍니다 . 작년에 알링턴에서 구매자를 대표한 1,425명의 에이전트 중 1,043명(73%)이 단 한 명의 구매자를 대표했고 단 31명의 에이전트(1.5%)만이 알링턴에서 5명 이상의 구매자를 대표했습니다. 작년에 단 한 명의 구매자를 대표했던 에이전트 중 일부는 다른 관할권에서 좋은 사업을 하고 있는 반면, 이러한 일회성 거래 중 다수는 새로운 구매자 고객에게 더 높은 가치 제안을 제공해야 하는 경우 비즈니스를 계속할 수 없는 에이전트입니다. 현재 사업을 계속할 수 있게 해주는 연간 몇 안 되는 거래를 주장하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 커미션 조정의 황당한 서부로 ​​이어지는 의미 있는 부가가치 서비스 없이 구매자 대행사 보상에 의존하는 부동산업자의 큰 손실과 함께 정산 규칙이 구현된 후 6~12개월의 "과도기" 기간을 볼 수 있습니다. 시장은 더 적은 수의 고품질 부동산 중개업자와 균형을 재구축하고 있습니다. 거래당 평균 총 커미션이 현재와 비교하여 12-18개월 이상 동안 더 낮거나, 유사하거나, 더 높은지 여부는 얼마나 많은 부동산업자가 사업을 떠나느냐에 달려 있습니다(약 100만 명 정도 추정된다고 들었습니다). 결론 나는 이것이 당신이 다른 곳에서 읽은 내용에 대한 오해 중 일부를 해결하고 이것이 어떻게 진행될지에 대한 정직한 평가를 보기를 바랍니다. 나의 희망은 이러한 변화로 인해 대부분의 주택 구매자의 경험과 경쟁 환경에 심각한 해를 끼치지 않으면서 더 많은 주택 구매자와 판매자가 보다 자연스러운 시장에서 고품질 부동산 중개인 서비스를 받을 수 있게 되는 것입니다. 전자가 사실이라는 점에서는 꽤 기분이 좋지만 후자는 걱정스럽습니다. 칼럼 전체를 끝까지 읽어주신 분들, 감사합니다! 나는 당신의 생각을 듣고 싶습니다. 디자인 트렌드, 구매, 판매, 투자 또는 임대에 대해 논의하고 싶다면 주저하지 말고 Eli@EliResidential.com 으로 연락하세요 . 내 주간 칼럼에서 질문에 대한 답변을 원하거나 구매, 판매, 임대 또는 투자에 대해 논의하고 싶으시면 Eli@EliResidential.com 으로 이메일을 보내주세요 . 내 이전 게시물을 읽으려면 내 웹사이트 EliResidential.com 의 블로그 섹션을 방문하세요 . (703) 539-2529로 직접 전화하세요. 일부 기사의 비디오 요약은 YouTube Eli Residential 채널 에서 찾을 수 있습니다 . Eli Tucker는 버지니아, 워싱턴 DC, 메릴랜드에서 RLAH Real Estate, 4040 N Fairfax Dr #10CA를 운영하는 공인 부동산 중개인입니다. <기사제공> https://www.arlnow.com/2024/03/19/ask-eli-groundbreaking-real-estate-commission-settlement-rea1/