Bi-Weekly(격주) Payment 주택융자금 상환금액과 상환기간을 현저히 줄이는 방법

요즘같이 높은 인플레이션으로 인하여 금리가 가파르게 올라가려고 하는 시기에는 주택 융자금에 대하여 많은 생각을 하게 만든다. 얼마전까지만 해도 역사상 최저의 낮은 금리를 적용하는 통상적 재융자하여 이자를 줄이는 방법도 있으나 이런 방법을 떠나 주택융자금에 대한 이자금액과 상환기간을 많이 줄이는 방법을 알아본다.

주택융자금을 크게 줄일 수 있는 방법은 “조기상환”을 통해서 가능하다. 조기상환은 크게 2가지의 방법이 있는데, 첫째, 현재 다달이 지불하는 월페이먼트 금을 약간 더 올리는 방법이 있고, 둘째, Bi-Weekly, 즉 격주 페이먼트로 하는 방법이 있다. 두 가지 모두 원금 융자금액 상환을 짧은 시일 내로 줄여 거기에 따른 복리이자액을 현저히 낮추는 방법인데, Bi-Weekly의 개념과 장점에 대하여 설명한다. 격주 페이먼트에 앞서 우선 약간 월(Monthly)페이먼트 액수 증가를 통한 “조기상환” 방법을 먼저 알아본다.

현재 상환하고 있는 월(Monthly) 페이먼트 모게지 금액에 200달러를 더 지불하여 상환기간과 이자가 현저히 줄일 수 있다. 500,000달러의 융자금액을 3.5%이자율 30년 고정 금리로 융자를 받았다 하자, 이 경우 매월 2,245.22달러의 페이먼트를 지불해야 한다. 30년간 총 808,279.20달러가 지불된다.

($2,245.22*12달*30년=$808,279,20). 이 금액에서 원금 500,000달러 빼면 이자금액만 약 308,279달러 지불된다. 예를 들어 월페이먼트 추가 금액 655불 매달 더하여 페이먼트를 한다면 융자 상환 기간이 20년으로도 줄게되며 총 이자금액도 112327.65달러를 절약하게 된다.

Bi-Weekly(격주) 월페이먼트 프로그램과는 기존 융자금 상환 방법과 다르다. 격주 프로그램은 매 2주일 간격으로 주택상환금을 지불하는데, 페이먼트를 일년에 26회의 페이먼트를 내기 때문에 조기상환이 가능하다. (일년52주1/2=26주). 다시 말하면 일년에 13번의 (Monthly) 페이먼트를 내는 것과 같다. 이렇게 하면 원금을 빨리 줄이고, 또 거기에 대한 이자금액이 더 빨리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.

Bi-Weekly 페이먼트에 대하여 더 쉽게 설명한다. Bi-Weekly 페이먼트는 앞서 설명한 월페이먼트 프로그램의 본래 매달 지불금액에 더 많은 액수를 얹힌 것이다. 예를 들어 Monthly Payment Program으로 500,000달러를 3.5% 30년 고정이자율로 융자금을 받았을 때 매달 2,245.22달러를 상환지불금액으로 내야 한다. 이 경우 연간 2,245.22달러를 12번으로 지불하는데, 13개월로 늘었으니 1개월 치의 월페이먼트 금액 2,245.22달러를 다시 12로 나누면 월 187달러를 더 낸다는 말과 같다. ($2,245.22/12=$187.10). 다시 말해서 매달 은행에 지불하는 2,245.22달러에 187.10달러 페이먼트를 더하면 모게지 상환기간은 약 4년 정도가 줄게 되고 이자 금액도 절약되어 조기상환 된다.

이자율이 높을수록 Bi-Weekly프로그램의 효과는 더 크다. 그리고 PMI 보험료에 대한 이득도 따른다 (PMI 보험은 다운이 20%보다 적을 경우 은행이 요구하는 모게지 보험이다). 융자금 상환이 빠르기 때문에 보험료를 내지 않아도 되는 시기를 줄일 수 있기 때문이다.

Bi-Weekly 프로그램은 공짜가 아니다. 프로그램을 바꿀 시 렌더에 따라서 수백달러의 수수료가 따를수도 있다. 하지만 이미 언급했듯이 Bi-Weekly 프로그램은 30년 고정융자금 상황방법에 비하면 큰 득이 따른다.