내 수입으로 승인 받을수 있는 융자 액수는? 주의 사항은?

집을 사기 위해서 준비를 하고 있는 바이어들이 제일 궁금한 질문중에 하나가 나의 수입으로 얼마까지 융자가 가능할까? 하는 것일것이다. 물론, 정확한 수입을 계산하기 위하여서는 여러가지 복잡한 상황들과 요소들을 정확히 파악하고 계산하여야 할것이다. 물론 전문가와 상당하는 것이 정답이겠지만 그래도 어느정도 파악하기를 원한다면 아래와 같이 계산하여 알고 있을수 있다.

• 매달 나(부부인 경우 함꼐)의 전체 수입은 얼마이며 (매달 월급 또는 매달 평균 사업체 수익–세금 내기 전)? 인지 그리고 약 40%를 계산하여 본다. Example. ($8,000/월 X 40% = $3,200)

• 매달 지출되는 고정 페이먼트 (자동차 페이먼트, 학생 융자, 매달 정기적으로 내는 크래딧 카드 빚- 크레딧 리포트에 보여지는 미니멈페이먼트의 총 합계)은? (예를 들어 $650)

• 전체 수입의 40% – 매달 고정 지출 = $3,200 – $650 = $2,550 이 액수가 본인이 집과 관련된 비용으로 지출할수 있는 총 액수 이다. 월 집 페이먼트 비용들이 (재산세, 보험, 콘도 관리비) 이 금액을 넘지 않는다면 이정도의 선에서 융자 승인을 받을수 있다.

• 이 $2,550에서 먼저 월별 재산세(일년 재산세 총액/12개월)와 콘도 관리비를 먼저 제하고 남은 액수가 모기지 페이먼트로 사용할수 있는 액수이다. 이를 원하는 융자프로그램에 맞추어 계산하게 되면 융자 액수를 산출할수 있다.

다음은 주택 융자를 준비하기위하여 또는 주택 융자가 진행중일때 주의 하여야 할 사항들에 대하여 알아보기로 한다.

<준비 기간>

- 주택융자에 관한 기본 융자 상식을 숙지한 후 믿을만한 전문가를 찾아 상의한다.

- 크레딧을 즉시 뽑아보고 문제가 있을 경우 전문가의 도움을 받아 교정한다.

-크레딧 관리 요령을 전문가에게서 배우고 실천한다.

- 집 사는데 필요한 다운페이를 모아서 한 구좌에 미리 옮겨 놓는다.

- 주택 융자가 마칠때까지 직장을 옮기거나(최소 1년 필요) 비즈니스(최소 2년 필요)를 닫지 않도록 한다. 이는 필수 사항이다.

- 현재 융자를 받을 수 없는 이유가 있다면 이를 해결할 장기 계획을 세우고 미리 준비한다.

<융자 시작할때에>

- 미리 Pre-Approval Letter를 받아 놓는다. (한개 이상의 은행에서 받아 놓아도 좋다.)

- 은행을 결정하기전에 꼭 한군데 이상의 은행에 알아보도록 한다.

- 주택융자는 어떠한 내용이 되었든 간에 "Estimate"만 갖고 융자 받을 은행을 결정해야 한다. 그러므로 여러가지를 충분히 따져보고 차선책도 준비하여 시작하도록 한다.

<융자 진행 중에>

- 융자를 받을 때는 본인의 생각보다는 은행의 가이드라인에 따르도록 한다. 왜냐하면, 융자 계산법이 보통의 상식과는 다르기 때문이다.

- 융자 브록커또는 은행과 항상 분명한 의사소통 해야하면 본인의 상황을 숨기지 않도록 한다. 융자진행중에 새로운 사실이 발견된 경우, 융자승인이 취소되거나 전체 부동산 딜이 깨질수도 있기 때문이다.

- 다운페이먼트나 부동산 크로징 비용으로 쓰려고 하는 본인의 자산이 한군데 이상의 은행에서 에스크로도 보내져도 상관은 없다. 하지만 최소 1-2개월내에 그 구좌들에 입금된 큰 액수의 디파짓($1,000 이상)에 대하여서는 모든 입금이 본인의 소유라는 증명을 하여야 함을 잊지 말자! 월금이나 월 비지네스 수익을 제외한 입금은 하지 않는 것이 융자펀딩에 유리하다.

- 융자 프로그램에 따라서 타인으로 부터 Gift fund를 받을수도 있다. 이런 경우 타인의 구좌로 부터 양도 받았다는 캔슬 첵이나 wire receipt등으로 증명할수 있다. 물론, 타인이 본인에게 양도 하였다는 간단한 Gift Letter도 필요한다.

- 새로운 은행구좌를 오픈하거나 자산을 움직이지 말자. 최소한 2달간으 모든 자산을 기존의 은행 구좌에 미리 옮겨서 가지고 있는다.

- 크레딧 카드 빚은 각 구좌의 신용 한도액의 30% 이하로 유지하며 빚이 늘지 않도록 한다. 어떤분은 본인의 크레딧 카드에서 인출하여 다운페이로 사용하거나 크로징 비용으로 이용하려고 하나 은행에서는 융자를 펀딩하기 전에 크레딧 리포트를 다시 검사하는 것이 보통이다.

- 은행에 융자를 신청하기 최소 3-6개월전에는 크레딧 리포트를 뽑아보지 않도록 한다. 은행에서는 리포트에 나타나는 모든 최근의 inquiry에 대하여 알고싶어한다. 물론, 융자 사기를 방지하기 위함이다.

- 고급 자동차를 리스하거나 비싼 물건을 구매하여 빚을 늘리고 본인으 수입을 깎아먹을수 있는니 절대 자제하도록한다.

- 타인에게 보증 (Co-sign)을 서주는 등의 행위도 자제한다. 은행에서는 코싸인도 본인의 빚으로 계산할수도 있기 때문이다.

- 사업용으로 사용하는 차량이나 장비등에 대한 빚들은 꼭 사업체 구좌에서 페이먼트를 하여야 하면 최소 1년동안 페이먼트를 하였다는 증빙서류를 준비한다. 사업용으로 사용하는 차량일지라 하더라도 1년이 되지 않았다면 은행에서 인정 받을수 없다. 그러므로, 개인의 수입을 깎아먹은 큰 손실이 될것이다.

- Chris Jung Lee(크리스 리)

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