이런 것을 알고 주택융자금을 신청하라

이런 것을 알고 주택융자금을 신청하라 “안는 게 힘”이라는 말이 있듯이, “아는 게 돈”이라는 말도 있다. 특히 부동산 매매에선 더욱 그렇다. 주택융자금 대출이 어떻게 이뤄지는 것을 알아봄으로써 신속한 대출과 돈을 절약할 수 있는 방법을 알아본다. 주택융자금 대출과정은 크게 다음의 다섯 가지 단계로 나눈다.

첫째, 기본적인 서류를 준비한다. 구입할 집을 보러 다니는 것과 동시에 융자 때 필요한 서류를 준비한다. 샐러리맨이라면 2년 치의 W-2와 월급 받을 때 받는 “Payment Stubs”가 필요하다. 자영업자는 지난 2년간의 세금보고서와 현재까지의 사업 손익 보고서가 필요하고, 임대를 내주는 부동산이 있는 경우엔 Rent Agreements와 2년 치 세금보고서를 준비한다. 주식, Mutual Fund, 개인 은행구좌의 3개월 치 Statement도 미리 준비한다. 은퇴연금(IRA)나 401K 구좌가 있다면 여기에 대한 사본도 준비한다. 최근에 이혼했다면 이혼 증명서류(Divorce Decree)도 준비하고, 영주권 앞뒤를 복사해 둔다.

둘째, 융자에 대한 자격요건을 준비한다. 위의 단계가 충족되면 위에 주어진 수입에 의해서 얼마의 다운페이가 필요하고 얼마의 주택융자금을 받을 수 있는지 알 수 있다. 때문에 이런 준비를 미리 하면 시간과 사방 팔방으로 돌아다니는 헛수고를 줄일 수 있다. 한 걸을 더 나아가 구입할 집을 선택하기 전 융자 승인을 미리 받는다면 주택구입은 더 수월해진다. 셀러(Seller)가 융자 승인이 먼저 나온 사람에게 팔기를 원하기 때문이다. (시간도 절약되고 모든 게 수월하기 때문.)

셋째, 융자 프로그램과 이자율을 정한다. 새로 구입할 집에서 얼마나 살 계획인가를 결정하라. 몇 년간만 거주할 집이라면 변동금리나 5년 고정, 7년 고정 같은 프로그램이 유리하다. 이자율을 정할 때 이자와 융자비용(Point)의 관계를 잘 이해해야 한다. 이자율을 평균 치 보다 내리면 대신 포인트가 올라간다. 이자와 융자비용(Point)은 반비례 한다. 하지만 이자율을 낮추면서 상대적으로 높게 낸 융자 비용은 세금보고 시 100% 감면 혜택을 받는다. (집을 구입할 때에만 해당.)

넷째, 융자를 승인을 받는다. 제출된 융자신청서를 은행들이 심사한 후 융자숭인을 받는 단계인데, 주된 심사기준은 융자신청인 크레딧, 직장경력과 수입, 집을 구입할 때 필요한 자금의 증명, 구입하고자 하는 집의 현재 시장 가치 등등을 본다.

다섯째, 융자를 마무리하는 단계로 다음 사항을 검토하라. (1) 서류를 자세하게 기입하라. 불충분한 정보는 융자심사를 지연시킨다. (2) 보완 서류 요구 시 신속히 준비하여 제출하라. (3) 이자율이 오른 것 같으면 이자를 Lock(잠금)하라. 유리한 이자율로 잠궜다(Lock) 시기가 지나면 나중에 더 높은 이자율을 낼 수 있다. (4) 융자 심사 중 자동차, 비싼 가구, 등등 값비싼 물건을 크레딧 카드로 구입하는 것을 피하라. 빚 증가로 융자 자격을 상실할 수 있기 때문이다. (5) 돈의 흐름을 증명할 수 없는 은행 잔고를 이리저리 옮기지 마라. 심사 때 명확하지 않은 돈의 흐름은 그 경로를 파악하는데 시간이 걸린다. (6) 융자가 최종적으로 승인이 되면 Escrow 회사에 직접 방문 (대부분)하여 공증인 앞에서 서류를 확인한다. 이자, 융자시간, 이름, 주소가 일치 하는지 알아보고, 조기상환 벌금조항 사항을 확인하고 융자서류(Loan Document)에 서명하고 다운페이먼트와 융자 수수료를 Escrow에 입금한다. 입금은 개인수표는 아니 되고 “Cashier’s Check”만 가능하다. 새 집을 장만하여 거주지를 결정하는 데엔 위의 복잡한 과정을 거친다. 때문에 확실한 중개인을 통해 주택 구입과 융자금을 신청해야 시간/금전 절약은 물론 구입에 따른 서류상의 문제가 없다.