이자율을 “잠금” (Interest Rate Locking)한다는 말은 무슨 뜻인가?

주택 구입이나 재융자를 하게 되면 에스크로(Escrow)에 들어가는데, 이 때 이자율을 잠금(Locking)할 것인가에 대한 질문을 받는다. 에스크로가 마무리되는 기간은 대략 30~45일, 이 기간 중 이자율이 어떻게 변할 지 아무도 모른다. 그래서 소비자는 낮은 이자율이 적용되길 원하는 마음에 “Interest Rate Locking”(이자율 잠금)이라는 방법을 사용한다. 이자율을 잠글 때는 대가가 따른다.

“Locking Fee”라는 비용을 지불한다. 이자율을 Locking하면 대체적으로 15-45일간 이자율을 잠글 수 있다. 그러나 잠그는 기간이 길면 길수록 비용이 더 든다. 이자율을 “Locking”한다는 말은 낮은 이자율을 적용 받기 위해서 하는 것이지만, 이자율을 Locking을 한다고 해서 제일 낮은 이자율을 보장 받는다고 생각하는 것은 잘못 된 생각이다. 이자율은 수시로 변동되기 때문이다. 보통 30일간 원하는 이자율을 잡고 있으려면 은행은 융자 금액에서 0.25~1%의 추가 비용을 요구한다. 하지만 만약 400,000달러의 융자금을 금리 4%의 30년 고정(Fixed)으로 잠궈(Locking)놓고 2~3주일 후 금리가 4.5%로 올랐다 하면 Locking Fee에 대한 보상은 충분히 보상 받는다. 예를 들면 400,000달러의 30년 고정 4%금리에 대한 월페이먼트는 1,909달러가 되는데, 이자율을 잠그지 않고 오른 이자율 4.5%를 적용 받으면 2,026달러의 높은 월페이먼트를 내게 된다. 또 이자율을 잠그지 않았을 경우 고금리의 이자가 적용되어 융자를 시작하면서 낮은이자로 수입을 계산하였을때 승인 받았던 융자 자체가 무산될 수 있다. 물로 드문 일이다. 예를 들어 융자를 신청한 사람이 4%의 이자율로 월페이먼트를 낼 수 있는 조건을 간신히 해당되는 경우였는데, 이자율이 4.5%의 이자율이 적용되면 월페이먼트가 1,909달러에서 2,026 달러로 오르게 되는 것이다. 차액이 117달러가 된다. 그런데 적은 이 차액이 인컴에서 모게지 페이먼트로 내는 비율(DTI: Debt-to-income ratio)의 1/3을 넘겼다 하면 융자금 대출이 불가능해질 수 있는 것이다. 정확하게 어떤 경우에 이자율을 Locking하는 것이 바람직한가? 조만간 이자가 오를 확률이 높다는 조짐이 있으면 이자율을 잠그는 것이 좋다. 예를 들면 경기과열로 인플레이션이 예상될 때 이자율이 오를 확률이 크다. 이 경우 이자율을 Locking하고 융자를 시작하는 것이 유리하다.

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Locking 절차는 이렇다. 근래엔 과거와 달리 이자율을 Locking하는데 있어서 선불을 내지 않는다. 이자를 고정 시킬 경우 Locking 서류 외 융자 신청서류, 신용조회서(Credit Report), 에스크로 안내서(Escrow Instruction) 등을 준비한다. 어떤 은행은 Lock을 한 후 2~3일 내에 융자서류를 은행에 제출해야만 Lock을 유효한 것으로 처리하고, 서류가 들어오지 않으면 Lock자체를 무효 시키기도 한다. Locking이 필요 없는 경우는 어떤 때인가? 경기 침체로 이자율이 내려갈 조짐이 보이면 Locking할 필요가 없다. 이자율을 Locking하지 않고 그냥 놔두는 것을 “Float”이라고 하는데, 이 경우 융자가 마무리될 때의 금리가 적용된다. 경제동향 파악은 소비자가 주택융자금과 재융자금의 이자율에 대한 Locking/Float을 결정 할 수 있을 때 가능하다. 경제의 경기가 호조 되고 있다는 뉴스가 나오면 재무성의 증권/채권 이자율이 인상될 수 있다는 말로 해석할 수 있고, 또 이 말은 주택금리가 인상될 수 있다는 것을 뜻한다. 소비자가 이런 경제 동향을 잘 파악하지 못하면 소비자는 주택융자금 전문가의 조언에 따르는 것이 좋다.