주택금리는 왜 항상 변하나?

주택을 구입할 때 가장 먼저 체크하는 것이 무엇일까? 금리다. 즉 이자율을 알아보는 것이다. 이자가 높으면 1% 차이만으로도 (30년 상환의 주택을 구입했을 때) 주택 구입비에 따라 몇 만 달러의 차이가 날 수 있다. 때문에 주택융자의 금리를 항상 먼저 체크하는 것은 필수적이다. 그런데 주택금리는 왜 항시 변할까? 또 금리는 누가 관장하며 어떠한 시스템으로 운용되나? 미국의 금융금리는 연방준비시스템(Federal Reserve System)에 의하여 모든 은행을 통제하는데, 연방준비시스템은 연방은행(Federal Reserve Bank)과 연방준비제도이사회 (Federal Reserve Board)가 있어서 미국의 경제를 적절하게 이끈다.

미국의 연방은행의 역할은 일반적으로 알려진 것과 달리 금융을 주된 사업으로 하지 않는다. 그 보다는 알려진 것과 달리 금융을 주된 사업으로 하지 않는다. 그 보다는 미국 최고봉의 중앙은행으로써 일반은행을 감독하고, 경제의 불안 요소를 파악하여 경제를 올바르게 끌어 나갈 수 있는 견인차 금융기관 선봉장 역할을 하는 곳이다. 연방은행은 1913년에 설립되었으며, 7명의 주지사들에 의하여 관리된다. 12개로 분리된 연방은행이 있고, 25개의 지방 분점이 있다. 연방준비제도이사회(Federal Reserve Board)는 미국의 경제를 효율적으로 운용할 수 있게 해주는 기관이다. 경제가 활황이면 금리를 높여 경제에 제동을 걸고, 경제가 냉각되면 경제를 활성화를 불어넣기 위해서 금리를 낮춘다.

그러나 FRB에서 올리고 낮추는 이자는 일반은행의 이자와 다르다. FRB는 경제의 상황에 따라 연방금리(Federal Fund Rate)를 조종한다. 반면, “우대금리(Prime Rate)”는 은행이 은행의 최고 고객에게 제공하는 가장 유리한 이자율을 제공하는 것으로 알면 이해하기가 쉽다. 우대금리는 상업융자를 신청할 때 많이 적용된다. 특히 단기금융일 경우에 많다. 모게지 금리는 반면 장기 이자율이 적용되는 융자는 10년이나 30년 채권(Treasury Bond)의 이자율에 많은 영향을 받는다. 단기 이자율이 내려가면 대체적으로 모게지 같은 장기 이자율도 대체적으로 내려간다.

하지만 그렇지 않을 때도 있는데, 이 때는 모게지 융자의 수요와 우대금리와 같은 단기성 이자의 수요공급이 다를 때 그렇다. 모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 3가지가 있다. 첫째, 수요공급(Supply & Demand)이다. 만약 융자에 대한 수요가 많아지면 이자는 올라가고, 수요가 적어지면 내려간다. 금리를 내려 많은 소비자가 주택을 구입하라는 인센티브다. 둘째, 모게지 이자율은 주식과 같이 뉴스에 민감하다. 실업률이 높아졌다 하면 모게지 이자율은 내려간다. 반대로 실업률이 낮아졌다면 경기가 활성화 된다는 상황으로 해석된다.

이자율은 자연 상승한다. 경기의 활성화는 인플레이션의 차단 책으로 금리를 올려 물가상승을 막는다. 셋째, 채권가격(Bond Price)과 모게지 금리와의 관계다. 채권가격이 올라가면 모게지금리는 떨어진다. 채권금리가 떨어지면 수요가 줄어든다. 반대로 채권 가격이 떨어지면 모게지 채권 금리는 다시 올라간다. 자연히 채권금리가 올라가면 수요가 창출되어 채권 경기가 활성되어 전반적 경기를 호전시킨다.

이렇게 경제는 너무 상승되면 낮춰지고, 너무 하강되면 경기를 올려 안정점을 찾는다. 지금은 금리가 많이 내려간 상태다. 코비드로 인한 경제의 불안정으로 연방은행에서 지난 수년간 양적 완화 정책을 실행했었기 때문이다. 어제 FOMC 미팅의 결과로 2022년 3월 부터 이자를 순차적으로 올리겠다고 공식적으로 선언하였다. 이젠 모기지 이자도 어쩔수 없이 서서히 올라갈수 밖에는 없으니 주택 소유주들이 재융자를 통하여 낮은 이자의 모기지를 갖을 수 있는 마지막 기회일지도 모른다. 때문에 주택 가격이 많이 올랐지만 본인인 살려고 하는 Primary residence 주택 구입과 재융자는 지금이 적기 일수도 있다.