주택융자 프로그램을 지혜롭게 선택하는 법, 어떤 융자 프로그램을 사용해야 이자를 많이 절약할 수 있나?

주택을 구입하고자 할 때 먼저 생각하게 되는 것은 편하게 기거할 수 있는 아늑한 집이다. 그러나 구입하고자 하는 집과 호주머니 사정이 매치되지 않으면 꿈에 불과하다. 때문에 주택구매에 들어가기 전 은행의 융자금 상환기간이 짧고 또 금리가 저렴하여 이자를 적게 낼 수 있는 방법이 어떤 것이 있는가를 많이 질문한다.

융자상환금을 절약하고, 더 빠른 시일 내에 구입한 집을 완전한 ‘나의 집’으로 만들 수 있는 실질적 주택융자금 프로그램이 있는데 시중에 가장 널리 알려진 네 가지는 다음과 같다.

30년 고정 (30-year fixed), 15년 고정 (15-year fixed), 변동금리 (ARM: Adjustable Rate Mortgage), 벌룬 모게지(Balloon Mortgage)가 쓰여지고 있다. 이 네 가지를 하나씩 알아보자.

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30년 고정금리 융자

가장 널이 쓰이는 프로그램이다. 30년 고정은 일정 금액을 30년의 장기간을 통해서 분할 지불을 하기 때문에 월 페이먼트 금액이 적다. 그러나 30년이라는 장기간에 원금을 상환하기 때문에 그만큼 이자를 많이 내게 된다.

예를 들어 400,000달러를 융자 받아 금리 4%로 집을 구입한다고 하자.

이 경우 월페이먼트 금액은 1,909 달러가 (이하 센트 생략)되며, 30년 기간에 이자로 지불하는 금액은 687,240달러가 된다. 그러나 15년 기간의 3.5% 금리로 구입하면 월페이먼트가 950달러 많은 2,859 달러가 된다. 이 금액은 직장인에겐 좀 벅차기 때문에 30년 고정을 많이 선호한다.

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15년 고정금리 융자

15년 고정으로 구입하면 15년이나 더 빠른 시일 내에 완전한 자기 소유의 집이 된다는 장점이 있다. 보통 금리도 낮아 이자 또한 절약되는 이점이 있다.

예를 들어 30년 고정에 이자율이 4%라 하면 15년 고정이자율을 보통 0.5% 정도 더 낮은 3.5%가 된다. 때문에 이자가 많이 절약된다. 가령 400,000달러를 15년 고정에 3.5% 금리로 상환하려 할 때 이자로 지불되는 액수는 총 114,620 달러가 된다. (월페이먼트 2,859달러), 30년 4%로 계산했을 때 보다 무려 172,620 달러의 이자가 절약된다. 이런 이유로 15년 고정을 택하는 주택 구입자가 근간 많아졌다.

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변동 (ARM: Adjustable Rate Mortgage) 금리 프로그램

장점으로는 처음 몇 해는 월페이먼트가 다른 융자 프로그램보다 적은 장점이 있다. 금리 변동은 주로 월 단위가 아닌 3개월, 6개월, 년 단위로 바뀐다.

그러나 대체적으로 해를 거듭하면서 월페이먼트 금액이 올라가는 단점이 있다. 이 융자프로그램을 선택할 때는 꼭 계약조건(term)을 자세히 검토하는 것이 좋다. 변동되는 금리에 대한 적용은 정해지는데 인덱스(index) 지수는 보통 미국 재무부증권(six-month treasury bill)이나 11th district cost of funds (COFT)을 사용해 적정선의 금리가 적용된다.

이 때 주의할 점은 Margin이 낮은 Program을 이용하는 것이 유리하다. 왜냐하면 Index는 금리시장에 어쩔 수 없이 영향을 받는 것이라 금리가 오르면 오르고 내리고 할 수 있지만 Margin(Bank Profit)은 일단 정해지면 은행수입으로 융자금액을 모두 갚을 때까지 변함없이 내야 하기 때문이다. 넷째, 벌룬 모게지(Balloon Mortgage) 프로그램. 이 융자의 장점은 주택을 구입하여 단기간 거주할 때 있다. 짧게는 3년, 길게는 7년 동안 30년이나 15년 고정 이자보다 저금리의 고정 이자율이 적용되기 때문이다. 반면 구입하려는 집에서 10년을 넘어 30년까지 계속 거주하고자 하는 사람은 손해를 볼 수 있다. 처음 적용했던 일정기간의 낮은 이자율이 끝나면 3년 후나 5년, 7년 후의 금리 상황에 따라 더 높은 이자율이 적용될 수도 있기 때문이다.

주택을 구입하여 5~7년 정도만 거주하고 다른 곳으로 이사할 사람은 “Balloon” 융자 프로그램이 유리하다. 마음에 드는 주택을 장만하기 위해서 융자금 대출에 대한 종류 선택을 하는 것은 수월치 않다. 금리가 항상 바뀌기 때문이다. 때문에 가장 저렴한 금리의 혜택을 받기 위해선 믿을 수 금융전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.