주택융자금 대출서류는 이렇게 작성하라

은행은 주택융자를 신청한 사람의 서류를 놓고 엄격한 심사를 한다. 특히 신청인의 신용이 불확실한 점이 많이 있으면 더 더욱 그렇다.

대부분의 주택융자(Mortgage)은행은 융자금을 대출해 주는데 있어서 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)나 Feddie Mae(Federal Home Loan Mortgagee Corporation)에서 정한 융자 대출의 지침서(Underwriter0에세 상황 설명을 잘 하여 어느 정도 배려를 받을 수 있다.

둘째, 안정된 직장과 수입원을 본다. 은행은 돈을 빌리고자 하는 사람의 재직증명(VOR: Verification of Employment)을 요구한다. 은행은 직장경력을 확인함과 동시에 얼마나 오랫동안 한 직장에 있었는가, 수입은 얼마인가, 앞으로 계속 근무할 것인가를 심사한다. 한 직장에서 2년 이상 근무했으면 좋다.

셋째, 수입에 대한 빚의 비율을 본다. 보통 한 달에 주택의 월페이먼트를 포함하여 지출되는 총액이 수입의 36%를 넘지 않아야 한다. 월수입이 5,000달러이고 매월 지출 총액이 크레딧카드 자동차 및 주택페이먼트를 포함하여 2,500달러라면 수입에 대한 빚의 비율이 50%이상 되므로 좋은 조건의 융자가 어렵다.

넷째, 주택에 대한 감정(Appraisal)서류를 본다. 다른 조건이 적합하다 해도, 주택의 시장 가격이 주택의 구입 가격보다 낮을 경우 문제가 생긴다. 은행은 주택의 구입 가격을 기준으로 하지 않고 시장가격으로만 보기 때문이다. 때문에 집을 특별히 멋있게 치장했다 해도 그 동네의 시세와 기준으로 대출금이 결정된다.

다섯째, 은행은 주택 가격에 대한 융자비율(LTV: Loan to Value Ratio)을 본다. 융자금액이 375,000달러고, 구입가격이 500,000달러라면 LTV는 ($375,000/$500,000.00=75%)이 된다. 최소 20~25%이상의 다운페이를 해야 좋다. LTV가 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 은행은 높은 이자와 비용을 부과한다.

여섯째, 은행은 융자를 신청한 사람이 최소한 석 달 정도의 페이먼트를 할 후 있는 돈이 은행에 예금되어 있는가를 본다. 다운페이먼트 비용, 융자금 부대비용, 그리고 은퇴연금(IRA 혹은 401K)이나 적금 같은 것이 있으면 서류심사에서 플러스가 된다.

융자서류를 작성할 때 다음의 몇 가지를 명심하라. (1) 서류에 P.O. Box를 직장 주소로 써넣지 말라. 은행에서 회사 자체가 없는 것으로 오해한다. (2) 수입과 은행입금액이 어느 정도 맞춰라. 월수입이 10,000달러인데 은행에 입금되는 금액은 4,000달러면 은행이 서류를 믿지 않는다. (3) 크레딧이 없을 경우 융자 서류제출 시 집 전화요금 고지서 일 년 치나 전기/가스 요금을 잘 낸 기록을 함께 첨부하라. 이런 준비가 없으면 신청인이 Foreclosure나 파산으로 신용이 나빠진 사실을 숨기려는 것으로 오해 받을 수 있다.

통계적으로 주택융자 신청서류 25%는 가짜 서류들로 나타난다. 비록 신용에 약간의 흠집이 있거나, 미국에 온 지 몇 년 얼마 안되어 신통한 신용기록 없다 해도 위에 기술한 대로 대출서류를 작성하면 대부분 주택융자금을 대출 받을 수 있다.