주택융자금 조기상환 시 고려해야 할 사항들

돈의 여유가 생기면 주택융자금 조기상환에 대한 생각을 하게 된다. 30년간의 융자금 상환을 통하여 내야 하는 이자가 아까워 조기상환을 하고자 하는 것이다. 그러나 조기 융자금 상환으로 인한 이익이 생각보다 적을 때가 많다는 사실도 알아두는 것이 좋다. 여기 30년 주택융자금 조기상환에 대한 수익이 어떠한 지를 알아본다.

500,000달러의 주택 융자금을 받았다고 생각하자. 연리 4%로 30년간 상환하면 매달 2387달러 08센트를 낸다. 하지만 30년 상환기간에 매달 642.82달러씩 더 갚아나가면 20년을 통하여 전액 상환이 가능해 진다. 이런 이유로 ($286,449.60이자 절약) 다달이 642.82달러를 더 내고 20년 상환을 원하는 사람들이 있다. 그러나 조기상환 같은 방법을 통하여 금전적 수익을 낼 수도 있지만, 같은 금액으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 방법이 있다. 조기상환 전 아래의 다섯 가지 사항을 먼저 생각해 보도록 하자.

첫째, 같은 액수의 돈을 다른 곳에 투자하여 더 큰 수익을 낼 수 있는가를 생각해 본다. 요즘은 주식이 맥을 추지 못하지만, 주식의 30년 평균 수익률이 매년 약 10.72%이라는 것을 감안해 보면 조기상환만이 최대의 금전적 이익을 가져다 주지 않는다는 것을 말해준다. 다시 말해서 같은 돈 642.82달러를 주식에 투자하면 10.72%의 수익을 올릴 수 있지만, 같은 돈 642.82달러를 주택융자금 조기상환에 쓴다면 4%만의 수익을 낸다는 말이다. 다시 말해서 주식, 부동산투자, 소규모 사업투자들로 얻는 수익이 주택융자금 조기상환으로 얻는 수익보다 더 많다는 뜻이다.

둘째, 세금에 따른 공제혜택을 고려하라. 주택상환금에 내는 이자(Mortgage Interest)는 세금에서 공제된다. 연 수입이 150,000달러 이상의 고소득 층이 아니라면 대부분의 경우 매년 이자로 낸 총 금액의 3분의 1 정도가 세금에서 공제된다. 주택상환금에서 일년간 30,000달러의 금액을 이자로 냈다면 약 10,000달러 정도를 그 해의 수입에서 뺄 수 있다. 4%의 이자를 내고 있다고 하면 세금공제 후의 실제이자는 약 2.57% 정도가 된다. 그러므로 매달 642.82달러씩 더 갚는 돈은 2.57%만의 금리 혜택을 받는 것이다.

셋째, 조기상환을 할 수 있는 넉넉한 자금이 있으면 우선 그 돈으로 은퇴자금(Retirement Fund)을 먼저 준비한다. 남는 돈으로 조기상환을 하라. 은퇴자금에 따르는 세금은 효과적으로 공제 받을 수 있는 프로그램이 많이 있다. 직장에 다닐 경우 401(k)나 403(b) 같은 프로그램이 있고, 자영업을 할 경우 Keogh나 IRA 같은 프로그램에 더 효과적으로 투자할 수도 있다. 위의 프로그램들은 모두 수입에 대한 세금이 매년 부과되는 것이 아니다. 은퇴 후 수령할 때 원금을 제외한 잉여금에 대해서만 부여된다. 특히 IRA의 경우 연 6,000 달러까지 (부부는 12,000달러)세금을 공제 받을 수 있다.

넷째, 비상금(Emergency Fund)이 충분한가를 생각해야 한다. 갑자기 가족 중 한 사람이 사망했거나, 직장에서 해고를 당했거나, 사업이 갑자기 곤두박질하는 때를 대비하여 약 육 개월 정도를 버틸 수 있는 현금이 은행에 있어야 된다. 상황이 어려울 때 크레딧 카드는 쓰지 말아야 한다.

다섯째, 투자에 대한 생각이다. 자신의 투자성향이 보수적(Conservative)인지 진보적(Aggressive)인지를 파악하라. 주택융자금 이자를 4%로 내면서 여유자금을 통하여서는 1-2%의 은행이자를 받는다면 주택융자금 조기상환이 더 큰 이익을 낸다. 하지만 주식 (Stock)이나 Mutual Fund, 채권(Bond)에 적절히 투자하여 연평균 10.72%의 수입을 낼 수 있다면 주택융자금을 조기 상환하는 것 보다 투자가 낫다. 주택융자금의 조기상환에 대한 혜택, 위의 다섯 가지를 고려한 다음에 자신에게 가장 적합한 것을 골라 실행하면 최대한의 수익을 올릴 수 있다.