포트폴리오 융자란?

질문) 새로 집을 사거나 재융자를 하고 싶은데 융자금액이 너무 많아 세금보고나 수입증명없이 주택융자를 할수 있나요?

대답) 대답은 물론, 'Yes' 입니다. 최근 수년간 너무 급격히 오른 주택가격때문에 주택 구입시 어느수준 이상의 고 소득자가 아니라면 Full Doc. Loan program(수입증명을 요구하는 융자프로그램) 으로 융자를 승낙받는 것은 그리 쉬운 부분이 아닐 것이라 생각됩니다. 또한 닥쳐온 불경기의 환경속에서 비지네스를 운영하고 있는 홈오너들의 그래도 가장 이자가 저렴한 모기지 융자로 캐위아웃 재융자를 하여 비지네스 자금의 숨통을 트고자 하는데 힘든 비지네스 상황속에서 충분한 수입증명을 하여 융자를 받기란 그리 쉬운일이 아닐수도 있습니다.

거의 대부분의 시중은행들과 모기지 은행들이 full doc 융자(수입증명을 필요한 융자)를 취급하고 있지만 한편으로 소득증명을 확인하지 않는 “Portfolio” 융자 프로그램들을 병행하고 있다고 할수 있습니다. 포트폴리오 융자는 기본적으로 렌더에서 자체적으로 운영하는 융자프로그램입니다. 시중의 은행이나 지역 신용조합이 될수도 있고 홀세일 렌더에서도 많이 취급합니다. 일반 융자프로그램인 경우에는 융자가 크로징 되면 그 모기지 노트가 Fannie Mae, Fraddie Mac 같은 정부 에이전시 같은 2차 기관(secondary Market)으로 일반 채권과 같이 이자를 디스카운트하여 팔리는 수순을 밟게되어 모기지 상품에 대한 유동성 공급이 이루어지게 됩니다. 하지만, 포트폴리오 융자들은 주로 모기지를 심사하고 빌려주는 렌더들이 자체적으로 빌링 서비스를 하던지 다른 개인 투자은행들에 팔릴수도 있습니다. 일반적으로 이자율이 일반융자(Conventional Loan)에 비하여 다소 높을 수는 있겠으나 국세청(IRS)에 제출하는 세금 보고서(Tax Return)와 같은 소득증명을 하지 않아도 모기지 융자 승인을 받을 수 있다는 장점도 있습니다. 특히, 한인 이민 커뮤니티에서는 기타 직종보다도 자영업자의 비율이 높기때문에 융자에 필요한 충분한 수입을 증명할수있는 서류의 제출이 용이하지 못하여 원하는 주택구매 바이어나 캐위아웃 재융자를 원하는 분들이 일반융자(Conventional loan) 프로그램으로 융자승인을 받는다는 것은 쉽지 않습니다. 최근 2022년초에 비하여 거의 2배 가까이 오른 모기지 이자로 인하여 일반 모기지 융자 승인이 더욱더 어려워진 상황에서 여러 렌더들의 포트폴리오 융자 프로그램들을 활용하는 분들이 늘고 있는 추세입니다. 현재 여러 모기지 은행들에서 오퍼하고 있는 프로그램들 중에서 몇가지 하이라이트 내용들을 소개 드리고저 합니다. 아래의 조건을 충족할수있는 분들에 한하여 포트폴리오 융자 프로그램의 혜택을 받을수 있습니다.

- 주택구매시 최소 20%이상의 다운페이먼트를 하실수 있는 바이어들

- 캐쉬아웃 재융자의 경우 집 감정가의 80% 까지 가능(이하 유닛과 콘도는 LTV(loan to value) 가 적어질수 있다)

- 이자는 오늘 이자를 기점으로 5년/7년 고정으로약 6.5% 부터 시작되며 30년 고정은 다소 더 높다.

- 크레딧 점수(FICO)가 최소 660점이상을 요구하며 720점 이상이면 가장 큰 혜택을 볼수 있다.

- 융자금액은 부동산의 종류에 따서서 주거 목적의 형태에 따라서 $1,500,000에서 $3,000,000까지 가능

- 채무조정중인 분은 파산과 같이 분리되 융자 불가능.

- 직장인은 월급명세서, W-2, 세금보고서가 필요치 않으며 국세청에 확인 하지 않음

- 자영업자는 비지네스 라이센트, 회계사 편지, 자체 작성 P&L(profit and loss statement) 등으로 국세청 확인없이 모기지 융자 승인가능.

- 신용 기록에 늦은 기록이 있어도 융자 승인 가능.

- 크로징 비용을 제외한 다운페이를 타인으로부터 Gift 로 받을 수 있다.

- 각 렌더들의 프로그램들에 따라서 각각의 다른 제한조건이 수반될수 있다.

- 그외에 Forign Nation(외국인융자) 프로그램등으로 한국의 수입이나 세금 보고서로 미국에 집을 살수있는 프로그램도 있다.

요즈음과 같이 초고속 인플레이션 경제 환경에서 모든 경제 정책을 운영하는 FOMC의 가파른 금리 인상의 여파로 모기지 금리가 턱없이 많은 오른것은 기정 사실입니다. 하지만 지금까지 수십년간의 모기지 이자의 역사를 보면 현재의 이자가 아주 높은 편은 아니지만 문제는 부동산 밸류의 급격한 상승으로 인한 모기지 융자 금액의 상승이 많은 주택 바이어나 재융자 신청자들을 힘든 상황에 직면하게 하였습니다. 하지만 부동산 투자야 말로 제일 안전한 투자이며 본인 거주 목적의 주택구매는 많은 혜택, 세제 혜택등등 꼭 올바른 시기라는 것은 없다고 봐야한다. 그리고, 캐위아웃등의 재융자를 원하는 분들은 어찌 되었든 돈이 필요한 시기에 그래도 제일 나은 조건으로 융자를 할 수 있는 방법은 주택 담보 재융자가 제일 낫다는 것을 모두가 알고 있을 것입니다.

이러한 포트폴리오 융자 프로그램들도 각자의 융자 시나리오에 맞는 렌더를 찾아야 하며 각 렌더들의 프로그램에 합당한 조건을 미리 전문가들과 상의하여 준비한후에 융자를 신청하여야 편안하고 원하시는 융자를 하실수 있습니다. 좀처럼 꺾이지 않는 물가를 잡기 위해서 연준이 자이언트 스텝을 밟을 수도 있다는 전망속에서 모기지 이자는 앞으로도 많은 요동을 칠 전망입니다.